这次不一样—对房地产税试点的6层理解【国盛宏观熊园团队】

国盛证券首席宏观分析师，熊园 博士

国盛证券宏观研究员，杨涛

事件：2021年10月23日，人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

核心观点：房地产税提速，但总体仍偏谨慎，紧盯试点城市、征收范围、征收税率的确定。

1、本次试点可谓房地产税的“里程碑”时刻，但总体仍偏谨慎，全面开征仍需较长时间、至少要5年之后。

2、征收房地产税的4大原因：共同富裕、税制改革、房住不炒、增加税收。

3、对房价：基于重庆、上海以及国际经验，短期内房地产税可能会打压房价（预期），但中长期对房价影响有限。

4、重庆和上海的房地产税试点不佳，主因范围窄、税率低。

5、本次房地产税试点的关键细节推演：试点城市、征收范围、征收税率。

>试点城市应具备“房价高、相对富裕、治理能力强”等特点，综合看，一线城市概率更大，深圳、上海、杭州、重庆、三亚（海南）等概率更大。

>征收范围应会针对存量房，应会设置人均免征面积。

>总体税率可能仍然较低，但对明显“超标”的可能税率较高。

6、最后，要明确一点，房地产税不等于房产税，最近热议的是房地产税。

正文如下：

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1、本次试点可谓房地产税的“里程碑”时刻，但总体仍偏谨慎，全面开征仍需较长时间。

>从政策演化来看，2011年我国率先在上海、重庆两地试点，但近年来未能进一步推进，政策表述也多为“稳妥推进”，但近两年来开始提速、直到本次试点推出：2020年底，财政部部长发文首次提出要“积极稳妥推进房地产税立法和改革”；2021年5月，财政部等4部门召开房地产税改革试点工作座谈会；2021年10月16日，习近平主席在《扎实推动共同富裕》文中再次强调“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”；2021年10月23日，人大常委会授权国务院开展试点工作，标志着房地产税改革正式开始加速推进。

>本次试点有5年期限（可申请延期），再考虑到立法进度和房地产供需矛盾，预计全面开征仍需较长时间。近10来年国家对房地产税表态总体偏谨慎，本次也是试点模式，凸显了征收房地产税需慎之又慎。此外，在税收法定原则下，按“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，全面开征房地产税需先完成立法（目前尚未立法）。本次决议确定了5年的试点期限（可申请延期），并要求“条件成熟时，及时制定法律”，总体看，措辞其实也是偏谨慎。

2、征收房地产税的4重原因：共同富裕、税制改革、房住不炒、增加税收。一方面，当前我国税制结构存在两大失衡：间接税与直接税、收入税与财产税的比例失衡。房地产税作为直接税、财产税、地方税，开征房地产税是大势所趋，既有利于缩小贫富差距、实现共同富裕，也有利于减轻地方政府对卖地的依赖，推进土地财政体系改革，尤其是考虑到营改增后地方政府缺乏大的税种。另一方面，从欧美、日本、韩国等国经验来看，开征房地产税最重要目的是增加地方政府财政收入，也会兼顾平抑房价。就我国而言，近年来我国一直强调要“房住不炒”，本次决议也指出试点是为了“引导住房合理消费和土地资源节约集约利用”。此外，考虑到近年来我国严格的房地产调控，尤其是“三条红线”，7-9月我国土地收入已连续3个月负增长，客观上应也需要房地产税来补充收入来源。

3、对房价：基于重庆、上海以及国际经验，短期内房地产税可能会打压房价，但中长期对房价影响有限。理论上来说，征收房地产税会提升持房成本，进而打压房价。但从实际经验来看，房价更多的还是由供需决定：

1）2011年1月重庆、上海房产税推出后，两地的房价涨幅中位数由2010年的19.6%明显回落至2011年的3.1%，降幅达16.6个百分点，但实际上同期没有试点房产税的北京、广东，房价涨幅中位数也下降了20.7个百分点，主因当时全国房地产政策全面收紧，而沪渝两地地产税力度很小，抑制房价效果并不明显。

2）长期看，2010-2021年，沪渝两地房价平均上涨2.4倍，与北京、广东基本持平，高于全国平均水平，反映房价长期走势还是取决于地区人口走势、产业发展、货币政策等因素。

3）海外的经验也并不支持房地产税会实质打压房价：美国房价和美联储货币政策更为相关；韩国2005年8月开征房地产税，房价环比涨幅从7月的0.8%下降至8-11月的0.1%左右，但从12月起再度开始大升，2006年全年上涨11.6%；英国1989年和1993年有过两轮房产税改革，期间房价涨跌不一；日本1990年代以来的房价持续走低，也并非1980年末开始的房地产税改革导致。

4、重庆和上海的房地产税试点为何效果不佳？——范围窄、税率低

>范围较窄：针对新购买、第二套及以上住房，本市居民多免征。沪渝两地均针对试点后的增量住房，而非存量住房，且首套房不征税，还针对本地居民规定了较宽松的免征条件（如上海人均住房面积60平米以下免征，重庆满足有户籍、有企业、有工作任一条件的即可免征）。

>税率较低：累进税率，多在1%以下。上海通用税率0.6%，低价住房0.4%；重庆通用税率0.5%，高价住房1%-1.2%。范围窄、税率低导致两地房产税规模较小，2020年上海房产税约200亿元，仅占当年上海公共财政收入的2.8%，土地财政收入的6.7%，重庆则更低。

5、本次房地产税试点的关键细节推演：试点城市、征收范围、征收税率

>试点城市应具备“房价高、相对富裕、治理能力强”等特点，综合看，一线城市概率更大，深圳、上海、杭州、重庆、三亚（海南）等概率大。疫情以来，一线城市与二三线房价涨幅差异明显，2021年前9月一线城市房价平均涨幅超10%，而同期二三线城市仅2%左右。

>征收范围应会针对存量房，应会设置人均免征面积。目前上海、重庆的试点征收范围过窄，对房地产市场的调节作用十分有限，本次试点可能会适度扩大征收范围，如针对存量住房征收、本地居民不能免征等，同时，也应会设置人均免征面积等。

>总体税率可能仍然较低，但对明显“超标”的可能税率较高。从美国、日本、韩国等国来看（不同来源的统计结果差异很大），各国房地产税率整体在2-3%以内，部分低至0.3-0.5%。

6、最后，要明确一点，房地产税不等于房产税，最近热议的是房地产税。房地产税是包含房产税在内的广义概念。根据1986年9月颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产税是以房屋为征税对象，按房屋计税余值或租金收入征收；而房地产税是综合性税，大体上与房地产有直接关系的税都可认为是房地产税的范畴，包括房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、耕地占用税等。换言之，房产税是房地产税的一个税种。

风险提示：疫情演化、外部环境恶化、政策力度等超预期

联系人：熊园，国盛宏观首席分析师；杨涛，国盛宏观研究员；刘新宇，国盛宏观分析师；刘安林，国盛宏观研究员。

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本文节选自国盛证券研究所已于2021年10月24日发布的报告《这次不一样—对房地产税试点的6层理解》，具体内容请详见相关报告。

熊园        S0680518050004        [e-mail]

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